lunes, 3 de septiembre de 2018
jueves, 30 de agosto de 2018
martes, 17 de julio de 2018
miércoles, 30 de mayo de 2018
martes, 29 de mayo de 2018
lunes, 9 de abril de 2018
lunes, 2 de abril de 2018
miércoles, 17 de enero de 2018
viernes, 4 de septiembre de 2015
"Vivienderas" reconstruyen su negocio
'Vivienderas'
reconstruyen su negocio
La recuperación de las empresas Geo, Homex y Sare impulsará un crecimiento
del sector de entre 5% y 10%
El año pasado, Geo y Homex cayeron en concurso
mercantil al no poder enfrentar deudas y tras casi un año de conciliación con
acreedores regresarán al mercado bajo las nuevas reglas de la política nacional
de vivienda que ya no permiten la construcción de desarrollos habitacionales en
zonas alejadas de las ciudades.
Además se realiza una nueva asignación de los
subsidios a la vivienda en proyectos que ayuden a combatir el rezago
habitacional de 9 millones de hogares y la promoción del crecimiento ordenado
de las ciudades.
Antes de 2013, cuando cambió la política nacional de
vivienda, casi 55% del volumen de ventas de Geo y Homex correspondía a casas de
interés social y en el caso de Urbi, a 80% de su volumen, ésta última entró en
concurso mercantil en enero de 2015 y aún no termina su reestructura.
La analista de Renta Fija y Vivienda de Signum
Research, Ana María Tellería, explicó que con la suspensión de actividades de
Geo, Homex, Urbi y Sare, el sector se pulverizó, pues se crearon muchas
desarrolladoras locales que se han visto beneficiadas por el subsidio a la
vivienda y por cambios en el otorgamiento de créditos.
“Las modificaciones a los financiamientos del
Infonavit donde ahora lo puedes solicitar en pesos, el segundo financiamiento,
las condiciones se han flexibilizado muchísimo”.
“El Programa Nacional de Vivienda de 2014 metió muchos
estímulos para revivir al sector que el mismo gobierno complicó con el cambio
de política de 2013, cuando vieron que el impacto fue muy alto y muy costoso,
trajeron una nueva política de vivienda donde se flexibilizaron las condiciones
del Infonavit”, detalló Tellería.
A finales de 2014, el Infonavit elevó el monto que otorga
como préstamo de 483 mil a 850 mil pesos, lo que movió la demanda hacia
vivienda de un segmento medio o residencial, en lugar de interés social.
Además se asignaron 12 mil 39 millones de pesos en
subsidios a la vivienda en 2014, el monto más alto en los últimos tres años.
Como resultado, el año pasado el sector creció 8% en
colocación de vivienda y el número de desarrolladores registrados fue de 400,
cuando en 2008 eran 150.
Resurgen con más
vigilancia. El director de operaciones de Tu hipoteca
Fácil, Gonzalo Cosgalla, destacó que la salida de concurso mercantil de Geo y
Homex es una buena noticia, pero aún faltan cosas en el proceso de reestructura
financiera como la conclusión de la capitalización de Geo.
El 26 de agosto, la Comisión Federal de Competencia
Económica autorizó la concentración entre Sólida, Fideicomiso Capital I y Geo
para incrementar el capital social de Geo por 3 mil 500 millones de pesos. Tras
esta inyección de capital, Geo regresará al negocio de venta de casas.
Cosgalla cree que el mercado recibirá bien a Geo,
Homex y Sare porque hay necesidad de vivienda social.
“Pero van a estar muy vigiladas para ver en dónde van
a construir. Ya no les van a permitir las grandes construcciones que hacían
antes y ahora deberán hacerlo bajo un plan de expansión ordenado”, dijo
Cosgalla.
De las tres compañías que regresarán al negocio de la
venta de casas, Sare es la mejor posicionada, según los analistas.
Se enfocará en la venta de vivienda en Querétaro,
Guanajuato, Jalisco, Puebla, Aguascalientes, SLP, Estado de México y Distrito
Federal, debido a que concentran 53% de la población y 45% del PIB del país.
La meta de la compañía es comercializar 900 casas este
año, mismas que representan ventas por aproximadamente 450 millones de pesos.
Nuevo enfoque. El analista del Sector
Vivienda de Ve por Más, Marco Medina, destacó el caso de ARA, cuyo modelo la ha
dado equilibrio en ventas pues no sólo cubre la parte de interés social y
económica, sino también de vivienda media y residencial, por lo que ha tenido
una tasa de crecimiento moderada pero sostenida.
En el segundo trimestre del año, ARA obtuvo ingresos
por mil 710 millones de pesos, un crecimiento de 23.2%, respecto al mismo
trimestre del año anterior.
ARA vendió 2 mil 950 casas, un incremento de 26%
respecto al segundo trimestre de 2014, la vivienda de interés social tuvo la
mayor demanda.
“El sector ha ido recuperándose, pero hay temas que
cambiaron sobre todo en el asunto de la demanda. Ahora se está centrando en
remodelación, compra de vivienda usada y renta, la gente busca una alternativa
que cubra sus necesidades”, agregó Medina.
La directora general de la Comisión Nacional de
Vivienda, Paloma Silva, destacó que el sector está menos concentrado y hay
muchos empresarios participando. Además, se han reducido los tiempos para
individualizar una reserva de tierra, por lo que las desarrolladoras son
eficientes en capital de trabajo y flujo de efectivo, con una mayor rotación de
inventario.
Riesgos en 2016. Los analistas están preocupados por lo que pudiera pasar el próximo año con
el recorte presupuestal, el cual puede disminuir los subsidios a la vivienda.
“Todo este impulso que se les ha dado no sabemos si
será sostenible en los siguientes años cuando tienes conflicto de presupuesto.
Este año, el presupuesto de subsidios había disminuido, pero pusieron 2 mil 700
mdp más y quedaron a los mismos niveles de 2014”, dijo Tellería.
El analista de Ve por Más agregó que el crecimiento
económico se ha ido moderando y esto pudiera impactar en la recuperación del
sector.
“El próximo año pudiéramos tener menos recursos en
subsidios a la vivienda y en infraestructura podría haber algunos ajustes y las
compañías como Geo que tenían un enfoque de volumen de 50 mil unidades al año,
ya no sé si haya espacio para ese tipo de modelos”, indicó Medina.
Gracias Periódico El Universal
Gracias Sara Cantera.
miércoles, 2 de septiembre de 2015
El Camino ideal hacia la casa de tu sueños WRADIO con Martha Debayle
La compra de tu
primera, segunda tercera y hasta la casa de tus sueños es un proceso que debes
realizar con mucho cuidado, entendiendo que tus necesidades actuales no serán
las mismas hoy que las que tendrás en los siguientes 8 años y así
sucesivamente.
LO QUE HAY QUE DEFINIR
1.- Para que la compra
haga sentido patrimonial, es necesario que tengas definido el tipo de
casa que quieres comprar y que sea acorde con tus ingresos y estilo de vida.
·
La casa de tus sueños no va a ser la primera, ni la segunda que te compres:
es posible que sea incluso hasta la cuarta.
2. Tener un
ahorro previo de al menos el 25% del valor de la casa.
·
Eso te permitirá dar un enganche de al menos el 20% y pagar los gastos de
escrituración(rondan entre el 5% y el 10% de valor total).
·
Cuando compras una casa tienes que pagar
un Impuesto por Adquisición de Inmuebles, gastos del Notario e inscripciones en
el Registro Público de la Propiedad.
·
Entre más tengas ahorrado, menos crédito hipotecario vas a contratar y tus
costos financieros en el tiempo serán mas sanos.
3.- ¿Cómo pago lo
demás? Debes contratar un crédito hipotecario bancario.
·
Debe ser adecuado a tus ingresos y gastos programados de vida.
·
Procura que el plazo del crédito no sea
mayor a 15 años, ya que este plazo tiene la mezcla de pago más alta de capital
mes con mes.
·
Asegúrate que el crédito siempre sea en pesos nunca en Veces Salarios
Mínimos (“VSM”) o UDIS.
·
La tasa de interés tiene que ser fija.
YA COMPRASTE. ¿Ahora qué?
LO QUE NO DEBES HACER
1) comprar la casa o depa de la que no puedes pagar las mensualidades del crédito cómodamente: que representen máximo el 30% del ingreso bruto mensual de la familia
2) comprar una casa o depa que no puedas mantener en forma óptima
3) contratar el
crédito hipotecario a 20 o más años con tal de comprar la casa o depa que
“necesitas”. Recuerda con estos créditos casi no pagas capital en las
mensualidades
4) comprar la casa que
te cause pesadillas por alguna o varias de las razones antes mencionadas. La
casa de nuestros sueños, normalmente la compramos cuando ya hemos alcanzado
nuestra consolidación patrimonial y eso sucede normalmente entre los 45 y 55
años.
5) comprar un elefante
blanco, es decir una casa o depa que vale significativamente más que las casas
o depas que están en la zona, ya sea porque es mucho más grande o los
“acabados” son muy buenos y eso lo hace significativamente más cara.
6) comprar una casa o
depa que tendrá muchas áreas que no vas a usar, como sería el caso de una
pareja recién casada que compra una casa o depa de 3 0 4 recámaras.
7) comprar una casa
que no te permitirá crecer cómodamente los próximos 8 años, como sería el caso
que compras un depa de una recámara cuando piensas tener hijos en los próximos
3 años.
8) comprar “gangas” en
zonas muy deterioradas es muy peligroso: el día que la quieras vender porque
ahora necesitas una más grande, mejor, más cerca de tu trabajo, etc, te costará
mucho trabajo venderla y seguramente te castigaran el precio o no tendrás la
plusvalía que en México tradicionalmente en zonas “estándar” están por encima
de la inflación.
La compra de tus casas o depas en el tiempo es un proceso en el que vas
formando y haciendo crecer tu patrimonio poco a poco.
Tu consolidación Patrimonial el clave, no son carreras.
Tu consolidación Patrimonial el clave, no son carreras.
Compra las casas o depas conforme te vayas desarrollando, sin prisas, bien asesorado y con muchas ganas de que crezca tu Patrimonio.
Gracias Martha Debayle
Gracias Rebeca Mangas
Gracias Wradio
lunes, 24 de agosto de 2015
Lucha contra la corrupción en la industria inmobiliaria
Querida Mariasun:
En días pasados tu y el Equipo SIEMPRE profesional e íntegro de ABILIA, comprometidos absolutamente con el desarrollo económico y social de México, tuvieron el enorme valor de denunciar formalmente una serie de complicidades publicas y privadas que pretendían extorsionarlos para seguir adelante con el proyecto de inversión inmobiliario MUY importante en la Ciudad de México.
En días pasados tu y el Equipo SIEMPRE profesional e íntegro de ABILIA, comprometidos absolutamente con el desarrollo económico y social de México, tuvieron el enorme valor de denunciar formalmente una serie de complicidades publicas y privadas que pretendían extorsionarlos para seguir adelante con el proyecto de inversión inmobiliario MUY importante en la Ciudad de México.
Quiero expresarte mi absoluta solidaridad y apoyo en la lucha en contra de la corrupción que has iniciado y que desafortunadamente la industria inmobiliaria sufre en prácticamente la mayoría de los proyectos, de una u otra forma, y que no se denuncia por temor a que las inversiones sean afectadas.
México hoy mas que nunca necesita personas íntegras, comprometidas y valientes como tú que digan ¡¡¡ BASTA YA !!! para así lograr que las inversiones inmobiliarias, pilar del desarrollo económico del país, sin el cáncer que nos corroe llamado corrupción.
Se que el proceso que inicias será complicado y desgastante pero precisamente lo que México hoy NECESITA es que los Ciudadanos tengamos el valor y compromiso de cambiar las prácticas que nos tienen inmersos en la mediocridad en lugar de ya estar administrando un país abundante y justo.
Deseo por el bien de ABILIA y el futuro de México que generes un precedente sólido contra la corrupción que anime a muchos más empresarios a decir
¡¡¡ BASTA YA !!!
Fernando Soto-Hay Pintado
Fundador y Director General
lunes, 27 de julio de 2015
Crédito Hipotecario todo lo que necesitas Saber Con Martha Debayle en Wradio
Antes el crédito Infonavit se daba en VSM: Veces Salarios Mínimos. Muchos dicen que era barato, pero no es así. Hoy te aclaramos todas tus dudas.
Gracias Wradio Gracias Martha Debayle y Rebeca Mangas
Gracias Wradio Gracias Martha Debayle y Rebeca Mangas
jueves, 9 de julio de 2015
Bajan costo de créditos con un mayor enganche
Con pagos iniciales del 30% se pueden obtener tasas de hasta el 8%
Juan Antonio Moreno
Prepara con anticipación un "guardadito" si
planeas adquirir una propiedad a crédito. Te hará falta para cubrir el enganche mínimo que el banco
te exigirá.
Sin embargo, ten en cuenta que ahorrar para dar un pago
inicial mayor tiene sus ventajas.
"El enganche, al final del día, es el anticipo que
das a cuenta de la compra del inmueble. "Es un porcentaje del valor o precio de la casa o
del departamento que planeas adquirir", explica Fernando Soto-Hay,
director general de Tu Hipoteca Fácil.
Se trata de un desembolso que tendrás que realizar al
firmar el contrato de compraventa. Para lograr mejores condiciones de crédito, lo ideal es
que des un enganche de por lo menos el 20 por ciento, sugiere el experto.
"Entre menos crédito contraten las personas,
incurrirán en un costo financiero menor. "Esto les permitirá consolidar más pronto su
patrimonio", asevera Soto-Hay.
Si optas por dar un pago inicial aun mayor, incluso
tendrás la posibilidad de contratar un préstamo considerablemente más barato. "Normalmente si das de inicio un 30 por ciento o más
tienes acceso a financiamientos de menor costo", asegura.
Es el caso de los productos hipotecarios que ofrecen
tasas menores al 8 por ciento.
No obstante, no te desanimes si sólo puedes dar un
enganche del 20 por ciento."Para ellos pueden lograrse tasas atractivas del 9 o
9.25 por ciento", subraya.
Al comparar créditos, conviene revisar diversas
variables, entre ellas el enganche, según la Comisión Nacional para la
Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, Condusef.
"Generalmente es del 5 al 20 por ciento del valor
del inmueble", estima.
Al contratar el financiamiento, puntualiza, también
deberás cubrir gastos como los de avalúo y los notariales.
Fernando Soto-Hay sugiere planificar la compra de una
vivienda con 2 o 3 años de antelación. "Las personas tenemos que tener un hábito de ahorro
previo a la compra de nuestra casa", aconseja.
5 a 20% varía el porcentaje de enganche mínimo que
solicitan las instituciones al otorgar créditos hipotecarios.
Fuente: Condusef
miércoles, 8 de julio de 2015
El Crédito en VSM NO es "barato"
El Crédito en VSM de Infonavit
NO
es ni fue “barato”
Es MUY desafortunado que se trate de hacer pensar a la
gente que el crédito de Infonavit en Veces Salarios Mínimos (“VSM”) fue o es un
crédito “barato”. Para los mismos efectos, incluso el crédito en pesos de
Infonavit que se encuentra vigente hoy en día NO es “barato”, pero ese será
tema para otra oportunidad.
Afortunadamente el Infonavit a partir del 2015 ha
dejado de otorgar créditos hipotecarios en VSM que han sido sumamente dañinos
para casi 6 MILLONES de familias, si leíste bien 6 MILLONES de familias o 24
MILLONES de personas si consideramos que en cada casa viven 4 personas promedio
en México.
Vamos por partes, el crédito Infonavit en mi opinión,
SOLO debe ser utilizado por personas que: i) tienen un mal comportamiento
histórico reflejado en su Buró de Crédito, consecuencia de los malos manejos de
créditos que les han sido otorgados, ya sean vía tarjeta de crédito, personal o
automotriz; ii) que solicitan menos de $400,000 (cuatrocientos mil pesos); o
iii) no tienen antecedentes bancarios.
Ahora bien, en el Anexo 1 tendrás la oportunidad de
ver los efectos negativos de un crédito real otorgado en marzo del 2010 por el
Infonavit en VSM y una comparación de un crédito más o menos razonable de un
banco vigente en ese mismo momento en dos diferentes opciones a 15 y 20 años.
Para los escépticos, en ese mismo momento, es decir marzo 2010, existían
mejores productos hipotecarios de la banca que decidí NO usar en este ejemplo
para demostrar que si con productos “razonables” funciona el ejemplo, con el
producto “óptimo” el efecto es más delicado.
Como podrás ver en los ejemplos del Anexo 1, las
mensualidades del crédito bancario en ambas opciones son más altas que la del
de Infonavit . Los escépticos desafortunadamente pensarán, ajá, ahí está el
error de Soto-Hay, “quien contrata el crédito por $961,000 con Infonavit prefiere
pagar la mensualidad del Infonavit a 30 años en VSM de $8,836 en lugar de pagar
$12,785 en el crédito a 15 años o $12,180 en el crédito a 20 años”.
Primer GRAN error. En mi experiencia quien contrataba un crédito de
esta magnitud, en su abrumadora mayoría de los casos perfectamente podía pagar
la mensualidad del crédito bancario. Esto aplica igualmente a la mayoría de
operaciones de mayor o menor cuantía.
Esto es más evidente cuando se le
explica al interesado en el crédito las consecuencias de contratar un crédito
denominado en VSM en lugar de pesos, a pesar de que las mensualidades sean “más
baratas”.
Todo en la vida es cuestión de
informar y estar informado para tomar las decisiones adecuadas. Al final del
día si el Cliente prefiere el crédito en VSM una vez informado, al menos está
tomado la decisión consiente de los efectos que tendrá en su Patrimonio.
Segundo
GRAN error. “La persona
prefiere contratar el crédito de Infonavit por que la mensualidad menor implica
que tendrá que acreditar menos ingresos y así sí le alcanza”. Falso, recordemos
que el ingreso se puede coacreditar con cónyuges, ascendientes o descendientes
y en estos casos la diferencia requerida es MÍNIMA por lo que acceder a un
mejor crédito es en la abrumadora mayoría de los casos un simple proceso de
integración de información y documentación adicional.
Tercer
GRAN error. Se les olvida que
la mensualidad de Infonavit que comenzó
en marzo de 2010 en $8,836 para marzo de 2015 ya está en $10,970 y continuará
creciendo año con año conforme se incremente el Salario Mínimo. Por cierto la mensualidad
de los productos de los bancos sigue igual e incluso con algunos otros
productos pudo haber disminuido.
Cuarto
GRAN error. Se les olvida que
la compra de la casa, más que ser una
satisfacción de una necesidad innegable, (siempre existe la opción de rentar
para lograr esa satisfacción de esa necesidad) es un mecanismo de creación de
riqueza de las familias que la usan
durante un tiempo determinado para posteriormente venderla. Al vender la
casa, con el producto de la plusvalía más lo que se amortiza del capital y la
“recuperación del enganche o capital invertido en la casa”, se da un nuevo
anticipo para la compra de la siguiente casa, ya sea de mayor tamaño, mejor
ubicación, etc.
A este fenómeno
le llamo la Escalera de la Vivienda y es el proceso de formación de riqueza
familiar más común en todos los países desarrollados porque permite que el
Patrimonio Familiar crezca y con esto la posibilidad de tener una mejor calidad
de vida y en términos macros, formar Clases Medias sólidas.
Quinto
GRAN error. Entre más largo
es el plazo en CUALQUIER crédito hipotecario, en el caso de Infonavit es de
nada más 30 años, menos dueño de la casa es mes con mes el acreditado y el
costo financiero acumulado es MUCHO mayor a pesar de que te hagan pensar que es
más barato por las mensualidades más bajas.
Entre más largo es el plazo en el crédito hipotecario
en tu mensualidad pagas menos capital, es decir pagas prácticamente puros
intereses y no bajas la deuda original.
Sexto
GRAN error. Se les olvida
un pequeño detalle, la deuda de los créditos Infoanvit a los que me refiero,
nada más casi 6 MILLONES, está
denominada en VSM, lo que significa que la deuda del crédito se INCREMENTA cada
vez que hay un alza al Salario Mínimo y como los incrementos de los Salarios
Mínimos están por encima de la inflación, el acreditado cada año debe más de lo
que debía.
Este incremento se da a pesar de los “beneficios” de
que a la deuda del acreditado se le pueden abonar beneficios como Aportaciones
Patronales, Saldo de la Subcuenta de Vivienda (“SSV”) en caso de tenerla, etc.
¿Te imaginas lo que le pasaría a un acreditado de un crédito Infonavit si por
ejemplo no hubiere tenido SSV?
Séptimo
GRAN error. Al incrementar
la deuda en VSM por encima de la
inflación, la mayoría de las casas del Infonavit valen menos de lo que valían
cuando las compraron sus acreditados. Es decir este esquema de incremento de la
deuda o amortización en el mejor de los casos mínima, literalmente elimina
significativamente la formación de Patrimonio Familiar que se pudo haber
obtenido
Hay muchos más GRANDES errores de los escépticos, pero
por el momento y para no angustiarte
más, basta que veas los efectos de lo que les pasa a cada uno de los tres
compradores en marzo del 2010 (OJO el de Infonavit es un Cliente
desafortunadamente real) respecto del dinero que sacaron de sus ahorros e
ingresos durante estos 5 años para pagar
su crédito y lo compares con lo que amortizaron de capital, es decir ¿Cuánto
pague y cuánto debo 5 años después de estar pagando cada una de mis 60
mensualidades?
Los resultados reflejados en el Anexo 1 son, en mi
opinión, MUY delicados, aunque ya sabemos lo que dirían los escépticos, en
especial los que dicen que el Infonavit tiene la obligación de dar un
rendimiento a los fondos que tiene en administración derivados de las
aportaciones patronales bimestrales.
Es cierto, el
Infonavit tiene que dar un rendimiento adecuado a los fondos de los
trabajadores que administra pero NUNCA debió ser a su costa. El dar un
rendimiento artificial a los fondos administrados a costa del daño de los
propios trabajadores al hacerles mucho más oneroso su crédito hipotecario es
ilegal por no ser un crédito BARATO como establece la Ley del INFONAVIT. En
otra ocasión te lo explico con mucho gusto para complementar este tema que es
MUY complejo y basto.
Notarás que existe un Anexo 2, en este hago un
ejercicio similar, con la excepción de que en este caso es proyectado usando
créditos hipotecarios actuales y usando inflación similar a la que hemos vivido
en los últimos 5 años, es decir el incremento al Salario Mínimo es muy parecido.
En este segundo ejercicio notarás que las diferencias
a favor de los créditos bancarios de Noviembre de 2014 a Noviembre de 2019
comparados con el Infonavit en el mismo periodo son más delicadas. Pues bueno
el daño en este caso es estimado, es decir lo que les va a pasar, mientras que
en el del Anexo 1 es el daño que ya están sufriendo.
Los escépticos responderán igual y créeme, a TODO
planteamiento de los escépticos hay una
contestación técnica perfectamente comprobable, el Infonavit se equivocó hace
más de 10 años en seguir otorgando créditos en VSM y el daño a las familias ahí
está. Es falso que la reestructura de
todos sus créditos de VSM a pesos causaría un daño al Infonavit, lo que en
realidad causaría es que la rentabilidad de los fondos que administra bajen a
niveles de mercado y tenga que ser más creativo en modelos de rentabilidad en
lugar de basar su “rentabilidad” en un costo financiero brutal para los propios
trabajadores que deberían ser los beneficiados de los créditos que otorga.
Por ningún motivo pretendo o quiero que Infonavit deje
de existir o que quiebre, lo que quiero es que la Administración actual de
Infonavit que NO fue quien creó este enorme problema, sea responsable por el
daño causado y a partir de ya corrija el brutal daño causado a 6 MILLONES de
familias sustituyendo dichos créditos a pesos para que esas familias de verdad
puedan crecer y formar clases medias sólidas, en lugar de pobres con casa como
hoy está pasando.
En fin existen MUCHOS temas relacionados con este
importantísimo asunto que deben ser resueltos a la brevedad si en realidad
queremos tener un México con Clases Medias sólidas cuya riqueza se base en el
Patrimonio Familiar, como pasa con nuestros principales socios comerciales
Estados Unidos y Canadá.
México, DF a 8 de
julio del 2015
Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
Tu Hipoteca Fácil
martes, 30 de junio de 2015
Crédito Hipotecario en Estrategia de Negocios
En Estrategia de Negocios con Efrén Flores hablamos de Crédito hipotecario
Temas como:
- Crédito Hipotecario
- Qué características en el Crédito Hipotecario son las mejores
- En que consiste el crédito Milagroso
- Infonavit es bueno o no?
Gracias Efrén Flores
Canal de Estrategia de Negocios
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